Derecho hipotecario

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La hipoteca se refiera a la transferencia de un derecho de propiedad como garantía para un préstamo u otra obligación. Actualmente, es el método más común para financiar transacciones de bienes raíces. El derecho hipotecario está principalmente regulado por el derecho consuetudinario y por las leyes de cada estado.

El deudor hipotecario es aquel que transfiere el derechos de propiedad. El acreedor hipotecario, comunmente una institución financiera, es el proveedor del préstamo u otro interés otorgado a cambio de la garantía. Normalmente, una hipoteca se paga en cuotas que incluyen los intereses y el monto prestado. Si el deudor no paga, se produce la ejecución de la hipoteca, que permite al acreedor hipotecario exigir el pago inmediato del total de la deuda. Esto es posible debido a la cláusula de aceleración hipotecaria, que hace exigible el pago de la hipoteca en su totalidad en caso de cualquier retraso en pagos. Muchos estados regulan las cláusulas de aceleración y permiten al deudor realizar pagos atrasados para evitar la ejecución.

Si no se realizan los pagos una vez declarada la ejecución, se produce el embargo de la garantía y su venta para pagar la deuda hipotecaria. El proceso de ejecución depende de la ley del estado y de los términos de la hipoteca. Los procesos más comunes son los procedimientos judiciales (ejecución hipotecaria judicial) y la concesión al acreedor de la facultad para vender la propiedad (ejecución hipotecaria a través de un poder de venta).

Existen tres teorías sobre quién posee el título de la propiedad hipotecada. El acreedor hipotecario tiene el título de la garantía (title theory). En la mayoría de los estados, sin embargo,el título permanece con el deudor hipotecario, a menos que se ejecute la propiedad hipotecada (lien theory). El deudor hipotecario posee el título de la propiedad hasta que se produce el incumplimiento del pago de la hipoteca y el título pasa al acreedor hipotecario (intermediate theory).

El deudor hipotecario y el acreedor hipotecario generalmente pueden transferir los derechos sobre la hipoteca. En algunos estados, cuando el comprador de una propiedad hipotecada no se hace cargo explícitamente de la hipoteca, se infiere la transferencia. Algunas hipotecas tienen cláusulas para evitar la transferencia de hipotecas: una cláusula que exige el pago del crédito hipotecario para poder efectuar la venta del bien hipotecado (due-on sale) y una cláusula que impide gravar el bien hipotecado (due-on-encumbrance).  Estas cláusulas permiten la aceleración de la hipoteca. En 1982, el Congreso aprobó la ley Garn-St Germain Depository Institutions Act de1982 y las cláusulas adquirieron validez a nivel nacional.

Si ademas de la hipoteca ejecutada existe otro derecho de retención sobre la propiedad, entonces la ley estatal establece la prioridad de los acreedores sobre la propiedad. Por ejemplo, el Artículo 9 del Uniform Commercial Code (UCC, por sus siglas en inglés) regula los conflictos entre hipotecas constituidas sobre bienes inmuebles y los derechos de retención de los elementos fijos. Las hipotecas que son instrumentos negociables están reguladas por el Artículo 3 del UCC.

 

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